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韓国人「物流センターのバブルが弾けた…1兆ウォン規模の契約不履行」と話題に
パンデミック当時、競い合うように契約された物流センターが、竣工時には需要が縮小。契約不履行や変更事例が続出しています。首都圏の新規供給物件の空室率は53%に達し、施行会社や貸付団への損失転嫁が懸念されています。
コロナ禍の好況期に資産運用会社が競って締結した物流センターの先行買収契約の不良化が深刻化しています。韓国の資産運用会社が締結した3兆8000億ウォン規模の物流センター先行買収契約のうち、1兆1000億ウォン規模が履行されていないことが明らかになりました。供給過剰と電子商取引の成長鈍化により物流センターの価値が下落し、契約解除や訴訟が相次いでいます。
16日、共に民主党のイ・ジョンムン議員室が金融監督院から提出を受けた資料によると、2020年末から2025年にかけて韓国の資産運用会社が先行買収契約を締結した物流センターは23か所、契約金額は合計3兆8000億ウォンに達します。
このうち7か所は契約を履行せず、2か所は契約条件を変更しました。未履行契約の規模だけで1兆958億ウォン、契約変更事例まで含めると1兆2526億ウォンに上ります。このうち2件はすでに訴訟に発展しています。
実際に最近、H資産運用は京畿道平沢市ポスン邑の物流センター先行買収合意不履行に関連し、貸付団が提起した損害賠償訴訟の被告になったと公示しました。昨年にはK資産運用が京畿道始興市の物流センターを2600億ウォンで先行買収する契約を撤回し、契約金と中間金の半分を放棄して契約を解除したこともあります。
先行買収契約とは、竣工後に事前に定めた価格で資産を買い取る契約です。施行会社は竣工後の未分譲リスクを減らし、プロジェクトファイナンス（PF）資金調達も容易にできます。コロナ禍当時、電子商取引市場が急成長し、物流センターの価値が急騰したため、資産運用会社は競って先行買収契約を結びました。
問題は、好況期に着工された物件が最近一斉に市場に放出されている点です。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・コリアによると、首都圏の物流センター市場は2021年から2023年まで毎年延べ面積200万㎡以上の新規供給が続き、歴史的な供給ピークを記録しました。2023年の供給量は2018年の約3倍水準に達しました。
一方、電子商取引の成長率は2022年以降、一桁台に鈍化しました。需要増加を期待して許認可を受けた物流センターが2～3年後に竣工され、供給が需要を大きく上回る結果となりました。
空室問題も深刻です。昨年、首都圏の物流センター空室率は22.1%を記録しました。特に低温物流センターの空室率は40.7%で、常温物流センター（14.4%）よりもはるかに高かったです。新規供給物件だけを見ると、空室率は53%に達しました。低温物流センターは78.2%、常温物流センターは43.6%でした。
パンデミック期に需要増加を期待して低温施設が大量に供給されましたが、実際のテナントが求める物流スペックとは違いがあったと分析されています。特に常温と低温が混在する複合物流センターの低温区画の空室が目立っています。
業界では、物流センターの先行買収契約不履行事例が今後さらに増える可能性があると見ています。現在、市場価格が先行買収契約当時の価格よりも大幅に下がっている場所が少なくないからです。運用会社が買収を拒否した場合、施行会社と貸付団に損失リスクが転嫁され、法的紛争も拡大せざるを得ません。
ある資産運用業界関係者は「パンデミック当時急騰した物流センター価格が、ここ数年で大きく下落した」とし、「好況期に締結した先行買収価格と現在の市場価格の差が大きくなるほど、契約紛争も増える可能性がある」と述べました。
ただし、最近では下落した資産価値に注目した投資家を中心に、物流センター投資心理が小幅に回復する雰囲気です。
ある資産運用業界関係者は「パンデミック当時、物流センターの価値が急騰したが、ここ数年で資産価値が半額程度にまで下がった状態だ」とし、「建設原価程度の低価格で買収すれば、長期的に収益を出せるという判断で市場参加者が関心を示している雰囲気だ」と説明しました。
引用元記事:https://n.news.naver.com/article/009/0005694660
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